よくあるご質問

査定について

不動産査定は無料ですか?

はい、無料です。

不動産査定には大きく分けて、机上査定(簡易査定)と訪問査定(現地査定)があり、周辺の類似事例を該当物件を比較して査定価格をだします。

 

■机上査定(簡易査定)

 周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の状態などは考慮されないため、実査定後に価格の誤差が生じる可能性があります。

 

■訪問査定(現地査定)

 営業担当者が現地を訪問したうえで、査定価格をだす方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の3つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問の際に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできるのが特徴です。

机上査定と訪問査定の違いは?どちらが良いですか?

 机上査定では物件の見学は行わず、周辺の類似物件の売出事例や成約事例等でおおよその査定金額を算出します。

 一方、訪問査定は仲介業者が、実際に物件を見学し、お部屋の状態(間取り、リフォームの必要性など)や、道路と敷地の位置関係、境界の有無(戸建・土地の場合)を細かく確認することで精度の高い査定価格を算出します。

 

 売却活動が開始し、お取引が最後まで完了するには、1か月~6か月程度かかり、物件によっては期間も前後するため、具体的に売却を考えている方は、より精度の高い査定価格がわかる訪問査定が良いでしょう。

同時に複数の不動産会社に声をかけても良いですか?

 大丈夫です。

ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変になります。

 査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、宅地建物取引主任者であるか、またコミュニケーション力は今後の売却活動をする上でも重要になってくると思いますので、2~3社で選定されることをお勧めします。

査定にはどのくらい時間がかかりますか?

 机上査定は、一般的に1日程度の調査で査定価格を知ることができます。

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに、役所や法務局で法規則やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかるのが一般的です。

媒介契約は、どんな種類がありますか?

 媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。

いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介(媒介)を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。

 媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで媒介契約を結びましょう。

 

■専属専任媒介の特徴

 専属専任媒介は、依頼者(売主)が仲介(媒介)を1社の不動案会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、例えば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。

この点が他の媒介契約とは異なり、拘束力が強い契約となります。

 

■専任媒介契約の特徴

 専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。

そのほか、専属専任媒介契約と、専任媒介契約の主な内容は下記となります。

・媒介契約の有効期間を3か月以内にすること

・仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義務が課せられています。

※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:1週間に1回以上

 専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:2週間に1回以上

 

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)へ物件登録が必要になります。

レインズに物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。

※専属専任媒介は、契約を締結した日から5以内の登録義務

 専任媒介は、契約を締結した日から7日以内の登録義務

 

専属専任媒介の方が、専任媒介よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

 

■一般媒介契約の特徴

 依頼者(売主)が仲介(媒介)を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。最終的には1社の不動産会社と取引を進めます。

 

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)への物件登録が義務ではない。

・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務なし

 

一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすい他、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。

また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。

ご近所に分からないようにできる?

 やり方はあります。

まず私たちはお客様のプライバシーの漏洩には注意を払っております。ただご近所に知られずに住宅を売却したいとなると、さらに特別な配慮が必要になります。

 まず、売却活動がかなり制限を受けます。広告をするにしても物件が特定されないようなつくりにしなければなりません。外観写真を載せたり案内地図を掲載できないなど反響は期待できないかもしれません。

一番いいのは、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

もう一つは、条件の合う購入希望のお客様に個々にご紹介していく方法です。

弊社では査定の際に社名入りの車では訪問しませんので安心してください。

急いで売りたい。どうしたらいい?

 売出価格を下げることも必要。

需要が集中する地域なのに売物が極端に少ないとか、売れ筋じぴったり合っている物件だとか、特別に優位な事情がある場合は別として、急いでご売却を済ませたいのでしたら、やはり価格です。

購入希望のお客様の希望価格と合うならばすぐ売れます。

ですから、売却のお客様が納得できる価格はいくらかが問題になります。

どうしても崩したくない価格はいくらなのか、それをまず見極めてください。

 

また、不動産会社が買取を行うケースもあります。これならばもっと期間を短縮できます。しかし、販売にかけるよりは価格が抑えられる傾向にあります。(不動産買取)

売却にかかる諸費用は?

 不動産売却で必要になってくる諸費用は、それぞれのケースによって、変わってきますが、一般的なものとしては次のようなものがあります。

 

・不動産会社にお支払いいただく仲介手数料(ご売却価格の3%プラス6万円(物件取引額400万円を超える金額の場合))

・売買契約書の収入印紙代

・抵当権の抹消費用

 

また、土地を実測して引き渡す場合には、測量費用が必要になります。

古家がある土地を更地にして引き渡す場合は、測量費用が必要になります。

リフォームをして売り出す場合には、その費用がかかります。

 

ご自分の売却では、なにが、どれくらい必要になってくるか、ご依頼される不動産会社とよく相談してください。